Companiile își schimbă tot mai vizibil modul de lucru. Piața spațiilor de birouri flexibile din Capitală a crescut la 73.500 mp

În ciuda expansiunii semnificative din ultimul deceniu, Bucureștiul se situează încă sub alte capitale din Europa Centrală și de Est în ceea ce privește ponderea spațiilor flexibile în stocul de birouri, ceea ce indică un potențial suplimentar de dezvoltare a segmentului.

Spațiile flexibile reprezintă 2,1% din stocul de birouri din București, comparativ cu 4% în Varșovia și câte 3,9% în Praga și Sofia, în timp ce Bratislava înregistrează o pondere de 2,3%. Din perspectiva volumului, Varșovia are aproximativ 250.000 mp de spații flexibile, Praga 153.300 mp, Sofia 92.000 mp, București 73.500 mp, iar Bratislava 40.500 mp.

„Dezvoltarea segmentului reflectă o schimbare mai amplă în modul în care companiile își planifică spațiile de lucru. Pentru companii, spațiul flexibil nu mai răspunde exclusiv unei nevoi temporare, ci poate completa strategia de ocupare a birourilor. Posibilitatea de a acomoda echipe de proiect, de a utiliza birouri satelit sau de a ajusta spațiul în funcție de evoluția necesarului de personal aduce un grad suplimentar de flexibilitate. Din perspectiva proprietarilor, prezența unui centru de coworking într-o clădire adaugă o nouă dimensiune de flexibilitate, oferind chiriașilor posibilitatea de a-și extinde sau reduce rapid suprafața ocupată, fără a fi nevoiți să schimbe clădirea. Astfel, coworkingul poate deveni un avantaj competitiv al proprietății, contribuind atât la atragerea, cât și la retenția chiriașilor. În același timp, odată cu maturizarea pieței, competiția se mută dincolo de preț către calitatea spațiului, servicii, accesibilitate și experiența oferită utilizatorilor”, explică Mădălina Cojocaru, Partner, Office Agency, Cushman & Wakefield Echinox.

Concentrare în zona Centru-Vest a Capitalei

Conform sursei citate, spațiile flexibile au trecut de la statutul de produs de nișă la o componentă tot mai prezentă în strategiile imobiliare ale companiilor. Piața devine mai sofisticată, în condițiile în care disponibilitatea nu mai este suficientă. Iar calitatea spațiului, conectivitatea, serviciile și posibilitatea de ocupare rapidă devin criterii tot mai importante în alegerea unui spațiu flexibil.

Analiza pieței în funcție de sub-zonele de birouri din București arată o concentrare a acestor tipuri de servicii în zona Centru-Vest. Aici sunt funcționale 8 centre totalizând 16.000 mp, reprezentând aproximativ 21,8% din stocul de spații flexibile din Capitală. Cea mai mare pondere a spațiilor flexibile în stocul de birouri al unei sub-piețe se înregistrează însă în zona Centru, respectiv 3,2%, unde sunt funcționale 12 centre totalizând 14.500 mp. Pe următoarele poziții se situează Floreasca – Barbu Văcărescu, cu 10.400 mp și șapte centre, CBD-ul, cu 10.300 mp în opt centre, și Dimitrie Pompeiu, cu 9.700 mp.

Oferta rămâne însă mult mai redusă în alte zone ale Capitalei. Zona Expoziției totalizează 5.300 mp, Nordul 3.100 mp în două centre, iar Pipera Nord aproximativ 1.900 mp într-un singur centru. Vestul și Sudul au 1.300 mp, respectiv 1.000 mp, fiecare dintre aceste subpiețe fiind deservită de un singur centru, în timp ce zona de Est nu dispune încă de niciun centru de coworking.

Dintre cei 24 de operatori de spații de coworking, 62% sunt locali și 38% internaționali. Iar primii patru jucători – IWG, prin brandurile Regus și Spaces, aSpace, HOTSPOT și Mindspace – cumulează 63% din stocul de astfel de spații.

Care sunt prețurile din piață

O altă tendință identificată de raport este integrarea mai strânsă a conceptelor flexibile în strategiile proprietarilor de clădiri. Unele proiecte găzduiesc atât operatori specializați, cât și concepte administrate direct de proprietar. Modalitatea oferă proprietarilor posibilitatea de a utiliza oferta flexibilă ca pe un instrument complementar de leasing.

La nivel general, tarifele pentru spațiile flexibile din București se situează între aproximativ 150 și 450 euro/birou/lună, însă costurile diferă considerabil în funcție de produs și serviciile incluse.

Pentru abonamentele part-time, intervalul indicativ este de 100 – 250 euro/birou/lună. Un hot desk costă în general între 150 – 250 euro/lună, iar un dedicated desk 200 – 450 euro/lună. În cazul birourilor private, tarifele indicate sunt de 300 – 500 euro/persoană/lună.

Costul lunar poate include, în funcție de operator și tipul abonamentului, mobilier, utilități, internet, curățenie, recepție, acces la spațiile comune, servicii de corespondență și un anumit număr de credite sau ore pentru sălile de ședință. Parcarea, utilizarea suplimentară a sălilor de ședință sau anumite servicii administrative pot fi tarifate separat. Extinderea ofertei a fost însoțită și de o diversificare a produselor și modelelor de operare. Raportul Cushman & Wakefield Echinox analizează formule care merg de la spațiile convenționale închiriate direct până la turnover lease și managed space, cu diferențe privind alocarea investițiilor, riscul de ocupare și structura veniturilor între proprietar și operator.