Impozitarea locuințelor la valoarea de piață se amână. O casă de 600.000 de lei poate fi taxată ca una de 3 milioane

Ministrul Finanțelor, Alexandru Nazare, a anunțat săptămâna aceasta că impozitarea locuințelor la valoarea de piață nu va fi aplicată de la 1 ianuarie 2027. Guvernul intenționează să o analizeze gradual, spre finalul consolidării fiscale. Anunțul nu înseamnă însă eliminarea definitivă a impozitării după valoarea de piață.

Disputa pleacă de la două întrebări. Cât valorează o casă și ce cotă se aplică? Confundarea lor a alimentat estimări privind taxe de peste 20 de ori mai mari.

Casa de un milion de euro și factura de 27.500 de lei

Gabriel Biriș, avocat specializat în fiscalitate, a analizat o casă din București, construită în anii 1930. Are 150 de metri pătrați, dar amplasarea îi poate ridica prețul la un milion de euro. Proprietarul poate fi un pensionar care locuiește acolo de o viață. Biriș descria incertitudinea evaluării într-o intervenție televizată din octombrie. „De exemplu, în Sectorul 1, valoarea de referință s-ar putea înzeci.” Afirmația privește un scenariu de reformă, nu un impozit stabilit pentru 2027.

În exemplul său, impozitul anual este de 1.044 de lei. Cota de 0,1% aplicată unei valori de cinci milioane de lei ar însemna 5.000 de lei. Taxa pe lux, de 0,9% pentru ce depășește pragul de 2,5 milioane, ar adăuga încă 22.500 de lei. Rezultatul ipotetic este de 27.500 de lei anual, de circa 26 de ori suma inițială. Cea mai mare parte a majorării ar veni din taxa pe lux, nu din impozitul obișnuit.

Gabriel Biriș a explicat și consecința pentru un pensionar cu venituri reduse. „La 4.000 de lei pe lună, un impozit de 27.000 de lei înseamnă pensia pe șase luni și jumătate. Inacceptabil.” Creșterea valorii unei case nu aduce automat bani în contul celui care locuiește acolo.

O casă de 600.000 de lei poate intra la taxa pe lux

Adrian Vascu, evaluator și senior partner Veridio, descrie paradoxul invers. În orașe mici, există case evaluate pe piață la 600.000 de lei, dar cu valoare impozabilă de trei milioane. Proprietarii pot datora taxa pe lux fără să aibă locuințe de lux.

Formula folosește suprafața desfășurată, reperul de 2.677 lei/mp și coeficienți locali. Pragul taxei speciale este de 2,5 milioane. La trei milioane, taxa suplimentară ar fi de 4.500 de lei.

Într-un municipiu de rang II, zona fiscală B, pragul poate fi depășit de o casă cu 406 mp desfășurați, aproximativ 290 mp utili. Nu este neapărat un palat, ci o casă familială mai mare.

Gabriel Biriș arăta, în explicația propriului calcul, cât contează ipoteza valorii de piață. „Să zicem că aceasta este valoarea luată în calcul. Poate fi însă și mai mare.” Tocmai caracterul estimativ impune proceduri prin care proprietarul să poată verifica și contesta valoarea stabilită.

Simularea care arată un plus de numai 4% la încasări

Simularea lui Vascu arată o creștere de numai 4% a încasărilor, la cota de 0,1%. Rezultatul privește locuințele din zona A a localităților studiate, extrapolate, nu toate proprietățile din România. Nu este o estimare bugetară oficială.

În Tunari, Florești sau Chiajna, impozitul estimat ar putea să se dubleze. În Constanța, Ploiești, Oradea sau Galați, simularea indică reduceri. Pentru București ar rezulta creșteri, dar nu dublări.

Adrian Negrescu avertiza în ianuarie că efectele s-ar putea transmite și în prețurile de vânzare. În analiza sa, valorile atribuite de autorități ar putea schimba așteptările proprietarilor și amplifica diferențele dintre cartiere. Impactul real rămâne dificil de anticipat în lipsa modelului final.

Negrescu critica în decembrie 2025 majorarea bruscă a taxelor locale. „Un impozit de 60 de lei pentru un apartament cu două camere este prea puțin.” Observația este relevantă pentru destinația banilor colectați, nu numai pentru valoarea facturii.

Valoarea de piață nu stabilește singură cât se plătește

În analiza din 26 octombrie, Vascu descrie modelul din New Castle, Statele Unite. Autoritatea stabilește necesarul de venituri, evaluatorul calculează valorile caselor, iar cota rezultă din raportarea banilor de colectat la baza fiscală.

Dacă toate casele se scumpesc cu 20%, cota poate scădea, iar încasările rămân aceleași. Dacă doar una se apreciază, proprietarul ei poate plăti mai mult. Așadar, valorile de piață nu măresc automat toate impozitele.

Gabriel Biriș a atras atenția, într-un reportaj Euronews, asupra dificultății evaluării uniforme. Pe lângă amplasare, contează etajul, starea clădirii și chiar priveliștea. Un model statistic poate doar estima prețul, fără să redea fiecare particularitate.

Adrian Negrescu a ridicat, la rândul său, problema localităților cu puține tranzacții. „Nu avem încă nicio explicație publică.” Analistul se referea la criteriile de evaluare pentru localitățile fără tranzacții și cu evidențe cadastrale incomplete.

Cine protejează proprietarul când evaluarea este greșită

Vascu propune inventarierea locuințelor, verificarea tranzacțiilor, evaluări statistice și mecanisme de contestare. Proprietarul ar trebui să poată compara valoarea fiscală și să ceară revizuirea ei în fața unei structuri independente.

Până atunci, contribuabilul poate verifica suprafața desfășurată din evidențele fiscale, rangul localității și zona de impozitare. Vascu propune ca suprafața utilă înmulțită orientativ cu 1,4 să fie folosită numai când lipsește suprafața desfășurată. Calculul nu înlocuiește documentele primăriei și poate fi influențat de vechimea casei, anexe sau subsoluri. Dacă valoarea fiscală depășește 2,5 milioane de lei, proprietarul trebuie să verifice separat obligația privind taxa specială.

Negrescu avertiza încă din 2024 că evaluarea în funcție de piață poate schimba substanțial taxele. „În funcție de valoarea pe piață a imobilului va fi stabilit și impozitul.” El anticipa creșteri semnificative în marile orașe. Predicția a fost formulată înaintea schimbării calendarului și trebuie citită ca avertisment, nu ca rezultat cert.

Biriș insistă că legea trebuie să țină cont și de capacitatea reală de plată. „Mult, puțin? Pentru unii – puțin, pentru oameni cu o pensie sub 4.000 lei/lună sigur nu este puțin.” Protecția persoanelor vulnerabile este astfel o alegere fiscală distinctă de evaluarea corectă a imobilelor.

Adrian Negrescu susținea, într-o declarație anterioară, o aplicare etapizată a creșterilor. „Nicio altă țară europeană nu și-a permis să crească taxele locale de la un an la altul cu 75%.” El pleda pentru creșteri etapizate, mai ușor de suportat. Comparația îi aparține analistului și nu privește noul calendar anunțat de Ministerul Finanțelor.

Amânarea oferă timp pentru corectarea formulelor. Dar o reformă credibilă are nevoie de evaluări contestabile, cote explicate public și protecții pentru persoanele care au o casă valoroasă, dar venituri mici.