Noul Cod al Urbanismului schimbă regulile pe piața terenurilor. Locuințele ar putea deveni mai scumpe

Una dintre schimbările cu efect direct asupra pieței aduse de noul Cod al Amenajării Teritoriului, Urbanismului și Construcțiilor este limitarea posibilității de majorare a indicatorilor urbanistici prin Planuri Urbanistice Zonale (PUZ). Până acum, prețul unui teren nu reflecta întotdeauna doar suprafața care putea fi construită la momentul tranzacției. În unele cazuri, proprietarii cereau sume mai mari. Motivul este că luau în calcul șansa ca viitorul investitor să obțină dreptul de a construi mai mult.

Andrei Botiș, evaluator imobiliar, consideră că limitarea acestor posibilități poate modifica raportul dintre prețul cerut de proprietar și valoarea reală a terenului. „Noul Cod al Urbanismului va schimba în primul rând felul în care sunt privite și evaluate terenurile. Până acum, multe terenuri se vindeau la prețuri care luau în calcul nu doar ce se putea construi în acel moment, ci și speranța că, printr-un PUZ, se va putea construi mai mult în viitor. Dacă aceste posibilități se limitează, piața va pune un preț mai mare pe ceea ce este sigur. Totodată, va pune un preț mai mic pe ceea ce este doar o posibilitate. Asta înseamnă că terenurile pe care se știe clar ce și cât se poate construi vor deveni mai atractive. Iar cele al căror preț se baza pe obținerea unor derogări vor trebui reevaluate”, a explicat evaluatorul..

Pentru dezvoltatori, schimbarea va conta direct în calculul de rentabilitate. Dacă pe un teren pot fi construite mai puține apartamente decât anticipa proprietarul, investitorul va încerca să obțină un preț mai mic. În schimb, o parcelă cu documentație clară va permite estimarea de la început a suprafeței care poate fi vândută, a costurilor și a veniturilor proiectului.

Cum influențează CUT costul unei locuințe

Plafonarea Coeficientului de Utilizare a Terenului (CUT) este o altă schimbare cu impact. CUT arată raportul dintre suprafața construită desfășurată și suprafața parcelei. Cu cât acest indicator este mai mare, cu atât dezvoltatorul poate realiza o suprafață construită mai mare pe același teren.

Plafonarea CUT influențează bugetul unui proiect rezidențial. Dacă dezvoltatorul poate ridica mai puține apartamente, costul de achiziție al terenului se împarte la un număr mai mic de unități. Fără o reducere a sumei plătite proprietarului, partea din cost care revine fiecărei locuințe crește.

Oana Popescu, Head of Residential Crosspoint Real Estate, apreciază că plafonarea CUT va avea cel mai puternic efect asupra evaluării terenurilor. În opinia sa, proprietățile cu un regim urbanistic clar vor avea un avantaj. În același timp, parcelele al căror preț se bazează pe obținerea ulterioară a unor indicatori superiori ar putea suferi corecții.

Schimbarea nu presupune, așadar, o ieftinire generală. Prețurile vor evolua diferit în funcție de amplasare, documentație și suprafața care poate fi construită legal. Terenurile bine poziționate, care permit lansarea rapidă a unui proiect, pot deveni chiar mai scumpe.

Taxa de echipare a teritoriului complică bugetele

O altă prevedere care ridică semne de întrebare este taxa de echipare a teritoriului. Aceasta are rolul de a acoperi o parte dintre cheltuielile pentru infrastructura și facilitățile publice necesare noilor dezvoltări. Formula concretă de calcul trebuie stabilită însă prin norme ulterioare.

În lipsa unui mecanism clar, investitorii nu pot estima cu exactitate costul total al unei investiții. Incertitudinea poate afecta negocierile pentru terenuri și discuțiile cu băncile. Un dezvoltator poate încerca să includă viitoarea cheltuială în oferta transmisă proprietarului sau poate amâna tranzacția până la clarificarea regulilor.

Lipsa predictibilității poate pune în așteptare și unele proiecte care se află în etapa de pregătire. Cele aflate deja în construcție au, în general, bugete și termene stabilite. Astfel efectele nu vor apărea imediat pentru cumpărători.

Riscul devine mai mare dacă perioada de incertitudine se prelungește. O parte dintre investitori ar putea reduce dimensiunea proiectelor, iar alții ar putea renunța temporar la achiziția unor terenuri. Consecințele vor depinde de valoarea taxei, de momentul aplicării și de modul în care autoritățile locale vor folosi noile prevederi.

De ce ar putea crește prețurile locuințelor

Terenul reprezintă doar o parte din prețul final al unei locuințe. Bugetul unui proiect include materialele de construcție, forța de muncă, proiectarea, autorizarea, racordarea la utilități și finanțarea. O taxă suplimentară sau reducerea numărului de apartamente care pot fi realizate pe aceeași parcelă lasă dezvoltatorului mai puțin spațiu pentru scăderea prețului.

Nu toate costurile pot fi transferate automat către clienți. Suma cerută pentru o locuință depinde și de nivelul cererii, veniturile populației și accesul la credite. Riscul unor noi scumpiri apare dacă numărul proiectelor și al apartamentelor disponibile scade într-un ritm mai rapid decât cererea.

Andrei Botiș consideră că efectele vor fi diferite pe termen scurt și pe termen lung. „În ceea ce privește locuințele, pe termen scurt există riscul unor presiuni asupra prețurilor dacă noile reguli întârzie proiectele și apar mai puține locuințe noi pe piață. Pe termen mai lung însă, reguli mai clare și mai previzibile ar trebui să fie un lucru bun atât pentru dezvoltatori, cât și pentru cumpărători. Pe scurt, noul Cod poate face ca piața să plătească mai mult pentru certitudine și mai puțin pentru promisiuni”, a adăugat specialistul.

Finanțarea proiectelor va deveni mai atentă

Noile reguli pot influența și condițiile în care băncile acceptă să finanțeze investițiile imobiliare. Un teren cu documentație completă și indicatori urbanistici clari permite o estimare mai precisă a veniturilor, termenelor și riscurilor. În cazul unei proprietăți care depinde de aprobări viitoare, finanțatorul va avea mai puține garanții că proiectul propus poate fi realizat în forma prezentată.

Pe piața spațiilor de birouri, Mădălina Marinescu, Head of Office Agency Crosspoint Real Estate, estimează că vor conta mai mult contractele de preînchiriere și prezența unor chiriași principali înainte de începerea lucrărilor. Proiectele fără o cerere deja asigurată pot primi condiții de finanțare mai restrictive.

Un avantaj vor avea dezvoltatorii care dețin capital propriu, terenuri cu un regim clar și proiecte care pot fi realizate în mai multe etape. Modelul în care investitorul construiește mai întâi clădirea și caută chiriași după finalizare va deveni mai riscant.

În București, unde oferta nouă de birouri este deja limitată, o scădere a numărului de proiecte ar putea susține chiriile pentru spațiile de calitate. Clădirile moderne, eficiente energetic și amplasate în zone consacrate vor rămâne cele mai căutate.

Testul noilor reguli

Noul Cod poate aduce mai multă ordine într-o piață în care valoarea unor terenuri a fost legată de aprobări care nu erau garantate. În același timp, perioada necesară pentru adaptarea proiectelor și clarificarea taxelor poate crea costuri suplimentare.

Aplicarea prevederilor va arăta dacă regulile urbanistice mai stricte pot oferi stabilitate fără să blocheze investițiile. Pentru cumpărători, rezultatul va conta mai ales prin numărul locuințelor care vor ajunge pe piață și prin cheltuielile pe care dezvoltatorii le vor include în prețul final.