Se află România într-o bulă imobiliară? Tranzacțiile au scăzut cu peste 5%, dar prețurile locuințelor rămân ridicate

În primele șase luni din 2026, în România au fost tranzacționate 272.657 de imobile, cu 16.229 mai puține decât în perioada similară din 2025, potrivit datelor Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară. Scăderea a fost de aproximativ 5,6%.

Și activitatea viitoare dă semne de încetinire. În primul semestru au fost eliberate 15.939 de autorizații pentru clădiri rezidențiale. Cifra este cu 9,6% mai mică decât în aceeași perioadă a anului trecut, arată datele Institutului Național de Statistică. Declinul vine după ce, pe ansamblul anului 2025, numărul autorizațiilor crescuse cu 4,4%.

Semnalele care anunță o posibilă corecție a pieței

Andrei Botiș, evaluator imobiliar, consideră că piața actuală nu prezintă caracteristicile unei bule imobiliare.

„O bulă presupune prețuri împinse artificial de credit ieftin, speculație și supraofertă. Exact opusul situației actuale. Avem dobânda-cheie la 6,5%, creditare scumpă și restrictivă, reguli BNR de LTV/DTI, fără creditare în valută ca în 2008 și fără stoc excedentar de locuințe. Ce vedem este o piață care se răcește pe volume, nu una umflată pe prețuri. Scăderea tranzacțiilor și a autorizațiilor indică începutul unei crize? Indică prudență și amânare, nu prăbușire. Tranzacțiile au scăzut cu 12% în primele cinci luni. Iar autorizațiile rezidențiale cu aproape 10% în primul semestru. Atenție însă la citirea autorizațiilor: ele nu sunt un semnal de criză a cererii, ci de contracție a ofertei viitoare. Mai puține autorizații azi înseamnă mai puține locuințe livrate în 2028–2029. Deci un argument pentru prețuri mai mari, nu mai mici”, spune Botiș.

Datele din prezent arată deocamdată o piață cu o activitate mai redusă. Dar fără o scădere generalizată a prețurilor. Totuși, nu toți profesioniștii din domeniul imobiliar privesc cu același optimism evoluția pieței.

„Consider că piața imobiliară se află într-o bulă. Iar scăderea numărului de tranzacții și de autorizații de construire poate indica începutul unei crize în acest sector. Situația amintește, într-o anumită măsură, de perioada din 2008. Prețurile nu au început încă să scadă deoarece cererea rămâne mai mare decât oferta, însă piața este aproape blocată. O posibilă criză este anticipată încă din perioada pandemiei. În opinia mea, prețurile vor scădea în următorii ani. Este greu de spus dacă vor reveni la nivelurile din perioada 2009-2013. Însă o corecție mi se pare inevitabilă. Mai ales că valorile actuale le depășesc pe cele înregistrate înaintea crizei din 2008”, a declarat agentul imobiliar Iulian Vamanu. 

Prețurile locuințelor s-au dublat în ultimul deceniu

În ultimii zece ani (2015-2025), creșterea prețurilor locuințelor în România a fost cuprinsă între 80% și 100%, în funcție de orașe și segmente de piață. Acest lucru reprezintă o creștere moderată de aproximativ 8-10% anual, cu o accelerare în anii 2024-2025.

Dincolo de opiniile individuale ale specialiștilor din piață, o imagine diferită reiese din analizele instituționale. Astfel, estimările BNR indică o subevaluare consistentă a pieței, atât la nivel național, cât și în București. Prețurile actuale se situează sub nivelul justificat de veniturile populației, costul finanțării și nivelul chiriilor. BNR notează că rezultatele trebuie interpretate cu prudență, dat fiind că estimările sunt sensibile la metodologie și la caracteristicile structurale ale pieței locale. Instituția identifică drept factori explicativi nivelul relativ redus al chiriilor, ponderea ridicată a tranzacțiilor finanțate din surse proprii și rigiditatea ofertei.

Din august 2025, cota standard de TVA a crescut de la 19% la 21%, iar cota redusă aplicabilă achiziției primei locuințe a fost eliminată. Raportul leagă această modificare de o reorientare a cererii dinspre locuințele noi către cele vechi.

Numărul locuințelor finalizate în 2025 a fost cu 3,1% mai mic decât în anul precedent. Tot mai multe proiecte rezidențiale au fost livrate în mediul rural, unde terenurile sunt mai ușor de găsit. Iar costurile de construire sunt, în general, mai reduse, potrivit datelor BNR.

Activitatea de pe șantiere indică însă că oferta nu s-a blocat. În perioada aprilie 2025 – martie 2026, volumul lucrărilor la clădirile rezidențiale a fost, în medie, cu 12,4% mai mare decât în intervalul similar anterior, conform datelor ajustate pentru variațiile sezoniere.

De ce prețurile nu scad, deși se vând mai puține locuințe

Botiș explică menținerea prețurilor prin particularitățile actuale ale ofertei și prin comportamentul proprietarilor și al dezvoltatorilor. Andrei Botiș identifică patru motive principale pentru care prețurile locuințelor nu scad, chiar dacă pe piață se încheie mai puține tranzacții:

• Costul de înlocuire a urcat și nu mai coboară. TVA la 21%, eliminarea cotei reduse de 9%, dispariția facilităților fiscale din construcții, standardele nZEB, materiale și manoperă scumpite masiv față de 2020. Un proiect nou lansat astăzi nu poate fi livrat profitabil sub 1.800–2.000 euro/mp nici în zone periferice. Sub acest prag dezvoltatorul nu scade prețul. Pur și simplu nu construiește.
• Vânzătorii nu sunt forțați să vândă. Nu avem șomaj în creștere abruptă, nici executări silite în masă. Cine nu obține prețul dorit retrage anunțul și așteaptă. Ajustarea se face prin timp de vânzare și prin discount de negociere, nu prin prețul de listare.
• Se adaugă acum și noul Cod al urbanismului (Legea 169/2026, în vigoare din 25 august). Pe termen lung este binevenit, digitalizare, termene mai scurte, predictibilitate. Pe termen scurt și mediu însă adaugă costuri și frecare: taxa locală de echipare a teritoriului la trecerea din extravilan în intravilan sau la majorarea indicatorilor urbanistici, condiționarea PUZ-ului privat de infrastructură, blocarea dezmembrărilor succesive, iar din 2028 centralizarea autorizării în București la PMB. Toate acestea scumpesc și încetinesc aducerea terenului în piață. Efectul net asupra prețului este de creștere, nu de scădere.
• La aceste elemente s-a adăugat și perioada în care activitatea Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară a fost blocată.

Andrei Botiș, evaluator imobiliar. Sursa foto: Arhiva companiei

Locuințele se vor scumpi cu 70-80% în următorii zece ani

Reprezentanții Asociației Dezvoltatorilor Imobiliari din România – URBANIS (ADIRU) anticipează că locuințele se vor scumpi cu 70-80% în următorii zece ani, pe fondul creșterii veniturilor populației.

Oferta redusă este un alt argument invocat împotriva scenariului unei scăderi generalizate a prețurilor. Numărul proiectelor rezidențiale este în scădere, iar stocul de locuințe noi care urmează să fie livrate s-ar putea diminua în anii următori.

„Pentru a exista o scădere generalizată a prețurilor ar trebui să existe o supraofertă de locuințe aflate la vânzare în perioada următoare, lucru contrazis de realitățile din piață, numărul proiectelor imobiliare fiind mai redus și cu tendințe clare de diminuare a stocului de locuințe ce vor fi edificate în anii următori”, precizează ADIRU.

Andrei Botiș consideră că evoluția pieței în următoarele luni va depinde în principal de situația economică și de capacitatea proprietarilor de a-și susține obligațiile financiare.

„Ar fi nevoie de vânzători forțați, adică de un șoc pe venituri: recesiune cu pierderi masive de locuri de muncă, un derapaj fiscal urmat de un salt al dobânzilor, sau oprirea fluxului de bani din diaspora. Un factor de urmărit este impozitul pe proprietate pe valoarea de piață, amânat pentru 2027, dacă va lovi dur segmentul investițional, poate arunca stoc pe piață.
Probabilitatea unei scăderi nominale semnificative în următoarele 12-18 luni o consider redusă. Scenariul realist este stagnarea nominală. Precizez însă un lucru care se pierde adesea din discuție: cu o inflație de circa 10%, o piață care stagnează nominal scade deja în termeni reali. Corecția are loc, doar că nu se vede în prețul de pe anunț”, a declarat Botiș.

În acest context, reprezentanții dezvoltatorilor recomandă ca informațiile despre o posibilă criză imobiliară să fie privite cu prudență. În opinia lor, proprietățile rămân un instrument relativ stabil de conservare a valorii și de investiție, în special în perioadele cu inflație ridicată.

Deocamdată, piața imobiliară dă mai degrabă semne de încetinire decât de prăbușire. Se cumpără mai puține proprietăți, însă oferta redusă și costurile de construcție mențin prețurile ridicate.