Societățile de investiții imobiliare promit dividende stabile și lichiditate rapidă. De ce ezită România să adopte modelul REIT

Se spune că România este „Țara proprietarilor de locuințe”. Aproape 95% din populație locuiește într-o casă sau apartament care aparține familiei. Apetitul imobiliar este vizibil și în strategiile de economisire – numeroși conaționali consideră achiziția unui apartament, a unei case sau a unui teren drept cea mai sigură formă de a investi banii. Doar că mulți nu și-o permit, mai ales în contextul actual. Dar ar putea să facă investiții imobiliare, dacă legea Societăților de Investiții Imobiliare, echivalentul local al REIT-urilor (Real Estate Investment Trust), ar fi aprobată.

Subiectul a fost adus recent în prim-plan de directorul general al Bursei de Valori București (BVB), Remus Vulpescu, care consideră că REIT-urile reprezintă „un lucru absolut necesar, care poate debloca un potențial de dezvoltare formidabil în România. Vorbim de accesul fiecărui român la piața imobiliară nu cu contravaloarea unui apartament, ci cu sume foarte mici. Pentru că aceasta este marea inovație pe care REIT-urile o aduc – oricine poate investi în piața imobiliară cumpărând acțiuni la acestea.”

Capitalizări de miliarde

La nivel global, societățile de investiții imobiliare nu mai reprezintă, de mult timp, o noutate. Create în anii ’60, în Statele Unite, ele au început să fie adoptate rapid pe piețele de capital din întreaga lume.

Ideea de bază de la care s-a pornit a fost aceea de a face investițiile imobiliare accesibile investitorilor de retail. Practic, asigură o democratizare a accesului la acest tip de investiții, prin achiziționarea de unități de fond sau acțiuni. Oferta nu se adresează însă doar categoriei menționate, ci și investitorilor instituționali. Aici accentul nu se mai pune atât pe accesibilitate, cât pe transparență și guvernanță corporativă.

Conceptul a prins – la momentul actual cele mai mari 286 de REIT-uri la nivel global au o capitalizare cumulată de aproximativ 1.750 de miliarde de dolari, conform CompaniesMarketCap.com. Cel mai mare fond de investiții imobiliare este WellTower, din Statele Unite, evaluat la 172,23 de miliarde. De altfel, dintre primele 10 clasate, doar unul singur nu este american – Goodman Group, din Australia, cu 39,13 miliarde. Primul fond european de acest tip se situează pe locul 19 și provine din Germania – Vonovia –, cu 18,59 miliarde.

Care sunt atuurile REIT-urilor

Atractivitatea acestor vehicule de investiții imobiliare listate este dată de „condițiile de funcționare” specifice. Iar primul argument forte este obligativitatea distribuirii anuale către acționari a minimum 90% din profitul net realizat.

Pe listă figurează și reducerea riscului de dezvoltare, respectiv incertitudinile asociate etapelor de șantier și construcție. Spre deosebire de dezvoltatorii imobiliari „clasici”, un REIT deține preponderent active deja finalizate și închiriate.

Un alt avantaj solid este că pot oferi portofolii diversificate sau specializate și acces la active mari, altfel inaccesibile investitorilor mici. „Vorbim de dezvoltări imobiliare în domeniul locuințelor, în domeniul clădirilor administrative și de birouri, în domeniul infrastructurii – atât de necesară încă în România –, în domeniul parcurilor de retail, în infrastructură specială și agricultură. Sunt atâtea modele de succes în atâtea țări dezvoltate spre care ne putem îndrepta și pe care le putem adopta, cu o experiență deja acumulată în alte piețe. Și în regiune majoritatea țărilor au deja un sector foarte bine dezvoltat al REIT-urilor”, a explicat Remus Vulpescu.

REIT-urile asigură, teoretic, și o protecție mai bună împotriva inflației. În cazul contractelor de închiriere pe termen mediu și lung sunt incluse clauze de indexare a chiriilor cu inflația. Pe lângă această protecție, lichiditatea crescută constituie un alt câștig important – acțiunile unui fond tranzacționat pe bursă pot fi cumpărate și vândute mult mai rapid decât se realizează o tranzacție imobiliară clasică.

Unde s-a blocat proiectul Societăților de Investiții Imobiliare

Nu în ultimul rând, un avantaj definitoriu este acela că asigură evitarea dublei impuneri. Structura specifică unui astfel de fond de investiții funcționează pe modelul de „pass-through”. Adică profitul nu este impozitat la nivel corporativ, ci transferat și impozitat direct la nivelul acționarilor, la încasarea dividendelor. Dar se pare că tocmai aici s-a blocat propunerea legislativă care ar trebui să reglementeze activitatea Societăților de Investiții Imobiliare.

Proiectul de lege PL-x nr. 433/2024 se află în Parlament de doi ani. A fost adoptat de Senat în 2024, cu modificări, și apoi a mers către Camera Deputaților, care este for decizional. La acest nivel a apărut observația că derogarea prevăzută – respectiv scutirea de impozit pe profit – vine în contradicție cu angajamentele luate prin PNRR de a elimina excepțiile fiscale.

Comisia pentru industrii și servicii a emis un aviz nefavorabil proiectului, invocând teama unui „impact negativ” teoretic asupra veniturilor bugetare. Temere contrazisă însă de susținătorii proiectului de lege. Aceștia afirmă că scutirea nu aduce pierderi, ci mută și multiplică baza de impozitare prin dividende și „activitate economică indusă”. Argumentul se bazează pe deblocarea economiilor populației, dar și pe atragerea marilor investitori instituționali precum fondurile de pensii Pilon 2. Cu rezerva că Legea nr. 411/2004 prevede o limită de până la 3% din valoarea totală a activelor fondului de pensii pentru investițiile imobiliare.

Pe de altă parte, entuziasmul susținătorilor nu elimină riscurile reale. Ca de exemplu, sensibilitatea ridicată la ratele mari ale dobânzilor, care cresc costul refinanțării datoriilor și scad randamentul dividendului. Sau riscul scăderii valorii contabile a proprietăților în perioade de recesiune imobiliară.

Există speranțe?

Mesajul a fost recepționat în piață – Federația Investitorilor și Dezvoltatorilor pentru o Economie Sustenabilă s-a angajat să elaboreze un studiu de impact. Obiectivul este de a demonstra decidenților politici că adoptarea legii nu va genera pierderi la buget.

Proiectul legii SII-urilor este susținut de mai mulți actori din piață, dintre care se remarcă Star Invest Imobiliare. Compania listată pe piața AeRO nu este „un REIT din punct de vedere formal. Dar funcţionăm ca atare şi vrem să propunem acest mod de funcţionare”, a explicat Adrian Tănase, CFO-ul Star Invest Imobiliare și fost director general al BVB.

Nu este însă singura companie de pe bursă care susține proiectul. Și Noverre Capital, fosta Meta Estate Trust recent transferată pe Piața reglementată, pledează pentru această cauză. „Credem că o legislație care să fie cât mai transparentă, care să reglementeze cât mai bine acest cadru instituțional este ceea ce avem nevoie și ceea ce este necesar pentru piața imobiliară din România. O lege a REIT-urilor sunt convins că va debloca investițiile noi și că va atrage capital, atât autohton, cât mai ales capital străin. (…) Trag mari speranțe că guvernanții noștri se vor apleca asupra procesului legislativ și vor transmite spre adoptare această inițiativă legislativă cât mai curând posibil”, a declarat Bogdan Gramanschi, CFO-ul Noverre Capital.

Dacă acest lucru se va întâmpla, viitoarele SII-uri ar putea să valorifice creșterea numărului de investitori de retail de pe BVB și interesul tot mai mare al acestora pentru acțiuni. Posibil și lipsa de opțiuni de investiții al Fondurilor de pensii, în lipsa mai multor listări noi, ar putea fi o oportunitate. Decizia aparține însă parlamentarilor și se lasă așteptată de aproape doi ani.