Marile fonduri imobiliare scot la vânzare clădiri de birouri importante din Europa. Investitorii nu mai așteaptă scăderea dobânzilor 

Perspectivele unei redresări rapide a pieței imobiliare europene rămân incerte. Randamentele obligațiunilor guvernamentale au crescut puternic, influențând costurile împrumuturilor și evaluările proprietăților comerciale.

În paralel, administratorii de fonduri se confruntă cu retrageri de capital, iar proprietarii încearcă să își reducă datoriile. Tranzacțiile anunțate recent arată că unii investitori nu mai sunt dispuși să aștepte condiții mai favorabile pentru vânzarea activelor.

Investitorii nu mai așteaptă îmbunătățirea condițiilor de pe piață

În timp ce 42.000 de profesioniști din sectorul imobiliar s-au reunit săptămâna aceasta la München, randamentele obligațiunilor guvernamentale din mai multe piețe europene importante atingeau cele mai ridicate niveluri din ultimele decenii.

Întrucât evaluările proprietăților sunt extrem de sensibile la costul împrumuturilor, contextul este nefavorabil. Totuși, situația nu i-a împiedicat pe brokeri să lanseze o serie de vânzări importante de proprietăți în cadrul conferinței imobiliare Expo Real.

Pentru unii investitori, decizia de a continua vânzările planificate evidențiază nerăbdarea acumulată după lunga așteptare a unor condiții mai favorabile. Pentru alții, motivul ar putea fi pur și simplu faptul că nu mai au timp.

„Lumea în care trăim este cea în care trăim și există sentimentul că, dacă aștepți o schimbare semnificativă a mediului geopolitic, vei avea de așteptat foarte mult timp”, a declarat Anthony Duggan, președintele operațiunilor europene ale Knight Frank LLP.

Blackstone pregătește vânzarea a două clădiri de birouri din Paris

Printre investitorii care se pregătesc să renunțe la investiții se numără Blackstone Inc., cel mai mare investitor imobiliar din lume. În colaborare cu creditorul BNP Paribas SA, compania a desemnat consultanți pentru găsirea unui cumpărător pentru Kara și Tribeca, două clădiri de birouri dezvoltate în cartierul Porte de la Chapelle din Paris.

Clădirile, situate în apropierea șoselei de centură périphérique care înconjoară capitala franceză, sunt încă neocupate, la aproximativ șase ani de la finalizare. BNP Paribas a finanțat achiziția proiectului, în valoare de 180 de milioane de euro (201 milioane de dolari), printr-un împrumut de 100 de milioane de euro, a cărui scadență a fost ulterior prelungită cu trei ani, în 2023, potrivit unei persoane familiarizate cu acordul.

Blackstone a eliminat între timp din contabilitate valoarea capitalului propriu investit în proiect, iar procesul de vânzare se desfășoară acum cu acordul creditorilor, a declarat persoana respectivă, care a solicitat anonimatul deoarece detaliile sunt confidențiale.

Retragerile investitorilor determină vânzarea altor proprietăți

Creșterea solicitărilor de răscumpărare determină, de asemenea, proprietarii de clădiri de birouri să scoată la vânzare proprietăți, în special pe cele despre care se așteaptă să atragă numeroși ofertanți, în ciuda creșterii randamentelor obligațiunilor. Commerz Real Fund Management, parte a Commerzbank AG, a desemnat brokerii Newmark să vândă o clădire de birouri din centrul Parisului pentru aproximativ 500 de milioane de euro, potrivit unor persoane familiarizate cu situația.

Clădirea de birouri, cunoscută sub numele de Etoile Saint Honoré, se află din 1998 în proprietatea fondului deschis HausInvest, administrat de Commerz Real. La fel ca multe dintre cele mai mari fonduri imobiliare deschise din Germania, HausInvest s-a confruntat cu plecarea investitorilor care anticipează scăderea evaluărilor. Clienții au retras peste 600 de milioane de euro în primele șapte luni ale anului, iar administratorul estimează că răscumpărările vor ajunge la aproximativ 900 de milioane de euro pe întregul an.

Proprietarii încearcă să își reducă gradul de îndatorare

Alți proprietari scot la vânzare clădiri valoroase pentru a-și reduce gradul de îndatorare, care a crescut odată cu scăderea valorii proprietăților. Divizia Immofinanz a CPI Property Group SA a angajat brokeri pentru vânzarea zgârie-norului Spire din Varșovia, potrivit Bloomberg. Immofinanz a cumpărat clădirea în 2019, pentru aproximativ 386 de milioane de euro. În prima jumătate a anului 2024, proprietatea era evaluată la 365 de milioane de euro în situațiile financiare ale CPI.

Investitorul a vândut la începutul acestui an un proiect de birouri din centrul Londrei către o entitate controlată de familia miliardară Perrodo. „CPIPG continuă să vândă activ active pentru a finanța investiții și a reduce gradul de îndatorare. Reducerea gradului de îndatorare este deosebit de importantă în actualul mediu al dobânzilor”, a declarat Tolu Alamutu, analist Bloomberg Intelligence.

O clădire de birouri din Paris, închiriată către Barclays Plc și deținută de divizia de administrare a activelor a JPMorgan Chase & Co., urmează, de asemenea, să fie scoasă la vânzare pentru aproximativ 250 de milioane de euro.

Chiriile mai mari continuă să atragă potențiali cumpărători

Totuși, deși unii investitori au o nevoie clară de a vinde în perioade de instabilitate, activele continuă să fie atractive. Chiriile pentru cele mai bune clădiri sunt în creștere, oferind argumente favorabile potențialilor cumpărători, care mizează pe faptul că majorarea veniturilor va compensa costurile mai ridicate de finanțare.

„Sectorul imobiliar european se bazează acum, în esență, pe venituri și pe creșterea veniturilor. Diferențele mai mici de randament față de obligațiunile guvernamentale înseamnă că această clasă de active trebuie să compenseze investitorii pentru riscul de lichiditate redusă și pentru riscul asociat îndatorării”, a declarat Michael Neal, director global de investiții și director general interimar al Savills Investment Management, potrivit Bloomberg.