Un apartament de 50 mp poate costa cu aproape 25.000 de euro mai puțin decât unul puțin mai mare. Ce câștigă dezvoltatorii din locuințele compacte

La același buget, cumpărătorul poate găsi locuințe cu suprafețe diferite. Câțiva metri pătrați în plus pot însemna un avans mai mare și o rată lunară la care nu se mai încadrează. Decizia depinde astfel atât de spațiul de care are nevoie, cât și de suma pe care o poate plăti. În București, prețul mediu solicitat pentru apartamentele noi a ajuns în august 2026 la 2.549 de euro pe metru pătrat util, față de 2.333 de euro în august 2025 și 2.000 de euro în august 2024, potrivit Indicelui Imobiliare.ro. Creșterea este de aproximativ 9,3% într-un an și de 27% în doi ani. Indicatorul urmărește sumele cerute în oferte, nu prețurile la care se încheie tranzacțiile.

Un apartament mai mic poate avea un preț total pe care cumpărătorul îl poate finanța, chiar dacă metrul pătrat este mai scump. La prețul mediu din august, un apartament nou de 60 mp ar costa, orientativ, 152.940 de euro. Unul de 50 mp ar ajunge la 127.450 de euro. Diferența de 25.490 de euro arată cât poate cântări suprafața în decizia de cumpărare.

Pentru dezvoltatori, locuințele compacte sunt o modalitate de a adapta oferta la bugetele clienților, în condițiile creșterii costurilor.

Cum ajunge dezvoltatorul la un apartament mai compact

Andrei Botiș, evaluator imobiliar, spune că prețul total și rata lunară cântăresc mai mult în decizia cumpărătorului decât prețul pe metru pătrat. Pentru dezvoltator, creșterea cheltuielilor impune o alegere.

„În momentul în care cresc costurile terenului, construcției, finanțării și celelalte cheltuieli, dezvoltatorul are posibilități limitate: majorează prețul total, acceptă o marjă mai redusă sau optimizează suprafața apartamentului”, potrivit evaluatorului imobiliar.

Aceeași relație dintre suprafață și prețul final este observată și de alți specialiști din piața imobiliară. „În trecut, dezvoltatorii ofereau frecvent apartamente mai mari ca suprafață, însă astăzi piața dictează nevoia unui spațiu mai eficient, care să permită un preț total mai accesibil, chiar dacă prețul pe metru pătrat rămâne ridicat”, spune Claudia Negru, Owner The List Estates.

Botiș observă o orientare către locuințe mai compacte, dar suprafața singură nu spune cât de util este spațiul. „Acest lucru nu înseamnă însă automat locuințe mai puțin bune. Diferența o face proiectarea. Un apartament de 50 mp, foarte bine compartimentat, poate fi mai funcțional decât unul de 60 mp, proiectat ineficient”, explică specialisul.

Pentru cine cumpără, contează ce poate face efectiv cu acei metri pătrați. Un hol lung consumă suprafață fără să ofere neapărat loc de depozitare. Iar într-o cameră îngustă, amplasarea patului sau a unui birou poate deveni dificilă. Planul locuinței ajută, așadar, la înțelegerea prețului: două apartamente cu aceeași suprafață utilă pot oferi condiții de locuire diferite.

Mai contează și ce anume este inclus în suma afișată. Înainte de a compara două oferte, cumpărătorul trebuie să vadă dacă prețurile se referă la aceeași categorie de suprafață și dacă locul de parcare, boxa sau alte spații se plătesc separat. Altfel, un apartament care pare mai ieftin în anunț poate necesita un buget final mai mare.

Cât timp poate funcționa această strategie

Un apartament mai mic nu costă proporțional mai puțin să fie construit. Unele cheltuieli rămân, indiferent de suprafață.

„De exemplu, baia, bucătăria, instalațiile, ușa de acces, branșamentele și o serie de alte costuri există indiferent dacă apartamentul are 45 sau 60 mp”, potrivit specialistului. Astfel, prețul total al locuinței poate fi mai mic, chiar dacă prețul pe metru pătrat este mai mare. „Pentru dezvoltator, avantajul major este viteza de vânzare și lărgirea bazei de cumpărători. Marja poate fi protejată. Dar nu este corect să spunem că reducerea suprafeței generează automat o marjă mai mare”, mai spune Botiș.

Un apartament mai mic se poate încadra în bugetul unor cumpărători care nu și-ar permite o locuință mai spațioasă. Există însă un punct în care reducerea suprafeței nu mai poate compensa creșterea prețului.

„Dar există o limită: nu poți compensa la nesfârșit scăderea accesibilității reducând numărul de metri pătrați”, mai spune evaluatorul imobiliar. Botiș nu consideră că această strategie menține prețurile. În opinia sa, este o adaptare la cererea solvabilă. Expertul atrage atenția și asupra ritmului în care apar locuințe noi. Autorizarea proiectelor și dezvoltarea infrastructurii nu țin întotdeauna pasul cu extinderea orașelor.

Spațiul disponibil este, deja, o problemă pentru multe gospodării din România. În 2024, 40,7% dintre persoanele din țară trăiau în gospodării considerate supraaglomerate, cel mai ridicat procent din Uniunea Europeană, față de o medie de 16,9% la nivelul UE, potrivit Eurostat. Indicatorul ține seama de numărul de camere necesare membrilor unei gospodării; nu măsoară suprafața apartamentelor construite recent.

Ce se întâmplă cu apartamentele mici peste 10-20 de ani

Pentru cumpărător, rata lunară este o preocupare imediată. „Aici cred că piața va deveni mult mai selectivă. Apartamentele compacte, bine compartimentate și eficiente energetic, situate în zone bune, cu infrastructură și acces la transport, vor rămâne produse foarte lichide și peste 10-20 de ani. În schimb, locuințele excesiv de mici, realizate doar pentru atingerea unui anumit preț de vânzare, fără o bună calitate a spațiului și fără infrastructură în jur, riscă să îmbătrânească mult mai prost din punct de vedere comercial”, explică evaluatorul.

„Concluzia mea este că apartamentele mai mici pot păstra prețul total accesibil, dar nu rezolvă problema fundamentală a accesibilității. O piață sănătoasă are nevoie de ofertă suficientă, autorizare predictibilă, infrastructură, finanțare accesibilă și locuințe eficiente energetic”, spune Botiș.

România și orașele sale se dezvoltă, iar odată cu această dezvoltare crește și puterea de cumpărare. Însă, dacă birocrația devine tot mai mare și limitează ritmul în care poate fi creată oferta nouă, dezechilibrul dintre cerere și ofertă se poate accentua. Dezvoltatorii trebuie să răspundă acestei cereri prin produse adaptate pieței, dar întotdeauna cu respectarea legii și a standardelor de calitate. „Altfel, riscăm doar să împărțim aceeași valoare în mai puțini metri pătrați”, conchide Andrei Botiș.