Cum se va schimba piața imobiliară din orașele mari în următorul deceniu. Unele localități riscă să devină greu accesibile

În ultimul an, prețurile locuințelor au continuat să crească în marile centre urbane. În București, prețul mediu cerut pentru apartamente a depășit 2.200 de euro pe metru pătrat, iar în Cluj-Napoca nivelul a trecut de 3.200 de euro pe metru pătrat. Cererea începe să se mute tot mai mult către localitățile din jurul marilor orașe. Andrei Botiș, președintele Romania Green Building Council și CEO al Appraisal & Valuation (NAI Romania), consideră că piața rezidențială va deveni mult mai matură și mai atentă la costurile reale ale locuirii. În același timp, Bogdan Voicu, sociolog și cercetător științific la Institutul de Cercetare a Calității Vieții al Academiei Române susține că dezvoltarea urbană și integrarea zonelor metropolitane vor avea un rol decisiv în evoluția marilor orașe.

Costul real al locuirii devine criteriul principal pentru cumpărători

Una dintre cele mai importante schimbări din următorul deceniu va ține de modul în care cumpărătorii vor analiza o locuință. Accentul se mută treptat de la prețul afișat către costurile reale lunare. Andrei Botiș consideră că piața începe să se maturizeze după mai mulți ani în care cumpărătorii urmăreau aproape exclusiv prețul unui apartament. „Cred că vom trece de la o piață condusă de emoție și de prețul afișat la una condusă de costul real lunar. Cumpărătorul deceniului următor va calcula rata, întreținerea, eficiența energetică și taxele înainte de a se uita la finisaje”, argumentează specialistul.

Potrivit acestuia, proiectele rezidențiale eficiente energetic vor avea un avantaj tot mai mare în următorii ani. Costurile lunare vor deveni decisive pentru cumpărători, mai ales în orașele unde prețurile cresc constant. „Vom vedea o ofertă mai matură și mai transparentă, locuințe mai compacte, dar mai bine amplasate, și o departajare tot mai clară între proiectele care livrează eficiență energetică reală și restul, care vor pierde teren”, remarcă Andrei Botiș.

În marile orașe, presiunea pe piața locuințelor rămâne ridicată. Bogdan Voicu atrage atenția că problema locuirii devine din ce în ce mai importantă în centrele economice mari. „E o problemă de a caza potențialii lucrători în București”, apreciază sociologul. În Capitală, prețul mediu cerut pentru apartamente a ajuns la aproximativ 2.279 de euro pe metru pătrat. Creșterea pune presiune tot mai mare pe cumpărători și pe piața chiriilor, conform Imobiliare.ro.

Zonele metropolitane vor deveni principalele direcții de dezvoltare

Dezvoltarea zonelor din jurul marilor orașe va reprezenta una dintre cele mai importante direcții ale pieței rezidențiale. Creșterea prețurilor împinge deja o parte importantă a cererii către suburbii și localități-satelit. Andrei Botiș consideră că fenomenul nu mai este doar o tendință temporară, ci o consecință directă a accesibilității tot mai reduse din centrele urbane mari. „Este una dintre direcțiile dominante, dar din necesitate, nu doar din modă. Pe măsură ce prețul pe metru pătrat în orașele mari devine greu de susținut din rata lunară, cererea se mută natural spre periferie și spre localitățile-satelit, unde același buget cumpără mai mult spațiu”, explică specialistul.

Totuși, dezvoltarea acestor zone depinde direct de infrastructură și servicii publice. „Condiția esențială rămâne însă conectivitatea. O localitate-satelit fără transport și fără servicii nu este o alternativă reală, ci o capcană de timp pentru cumpărător”, avertizează Botiș.

Bogdan Voicu consideră că multe dintre localitățile din jurul marilor orașe funcționează deja ca extensii ale centrelor urbane. „Toate orașele mari au astfel de sateliți. Bucureștiul are Voluntari, Mogoșoaia, Corbeanca, Balotești, Domnești, Chiajna. La Timișoara avem Dumbrăvița, la Sibiu avem Cisnădie și Cisnădioara”, evidențiază sociologul. În opinia sa, integrarea metropolitană va deveni esențială pentru funcționarea marilor orașe. „Astea sunt părți care, în mod normal, sunt ale orașului și ar trebui o reformă administrativă care să le aducă în aceeași primărie”, subliniază Voicu.

Chiajna, una dintre cele mai căutate localități din jurul Bucureștiului

Infrastructura va redesena harta pieței imobiliare

Autostrăzile, centurile și proiectele de transport public vor influența direct dezvoltarea rezidențială. În multe cazuri, timpul petrecut în trafic va conta mai mult decât distanța propriu-zisă față de centrul orașului. Andrei Botiș consideră că infrastructura va fi principalul factor care va decide ce zone vor crește și ce zone vor stagna. „Infrastructura este, practic, multiplicatorul valorii imobiliare. O autostradă, o centură sau o linie de metrou nu doar leagă două puncte, ci redesenează harta cererii. Zone considerate periferice devin brusc viabile, iar prețurile o urmează”, afirmă specialistul. Potrivit acestuia, accesibilitatea va deveni criteriul principal pentru dezvoltarea pieței rezidențiale. „În deceniul următor, diferența dintre o zonă care explodează și una care stagnează va fi dată mai mult de accesibilitatea în timp decât de distanța în kilometri”, completează Botiș.

Bogdan Voicu vede deja efectele infrastructurii în orașe precum Sibiu, unde autostrada poate accelera puternic dezvoltarea. „Orașul va crește incredibil după finalizarea autostrăzii”, apreciază sociologul. Conectivitatea influențează deja puternic și alte orașe importante. În cazul Clujului, sociologul consideră că zona metropolitană oferă posibilități mai mari de dezvoltare. „Are o capacitate mult mai mare de creștere pentru că toată zona din jur este un nod de dependență, un pic mai bine conectată de oraș”, argumentează Voicu. În Timișoara, apartamentele noi au depășit deja pragul de 2.000 de euro pe metru pătrat. Iar dezvoltarea infrastructurii poate accelera și mai mult extinderea rezidențială.

Andrei Botiș, președintele Romania Green Building Council și CEO al Appraisal & Valuation (NAI Romania)

Unele orașe riscă să devină inaccesibile pentru clasa medie

Creșterea constantă a prețurilor începe să afecteze accesul clasei medii la locuințe, mai ales în orașele cu cerere foarte mare. Andrei Botiș consideră că fenomenul este deja vizibil în principalele centre urbane. „Riscul există și este deja vizibil în orașele cele mai tensionate. Atunci când rata lunară depășește ceea ce un venit mediu poate susține rezonabil, clasa medie nu dispare de pe piață, ci se reașază”, explică specialistul. În opinia sa, cumpărătorii vor fi nevoiți să accepte tot mai multe compromisuri pentru a rămâne activi pe piață. „Renunță la metri pătrați, urcă la etaje mai înalte, acceptă cartiere mai îndepărtate sau amână decizia”, evidențiază Botiș.

Problema principală nu ține doar de creșterea prețurilor, cât și de reducerea accesibilității pentru generațiile tinere. „Pericolul real nu este o prăbușire, ci o excludere tăcută a tinerilor profesioniști din zonele centrale, pe care doar o ofertă nouă, accesibilă și bine conectată o poate corecta”, remarcă specialistul.

Bogdan Voicu atrage atenția că presiunea pe piața locuințelor este deja foarte mare în unele centre universitare. „Capacitatea universităților de a atrage studenți străini a schimbat foarte mult piața de locuințe”, afirmă sociologul despre Cluj. În „capitala Ardealului”, apartamentele au depășit deja 3.200 de euro pe metru pătrat, cel mai ridicat nivel din România.

Bogdan Voicu, sociolog și cercetător științific la Institutul de Cercetare a Calității Vieții al Academiei Române

București, Cluj și Timișoara rămân principalele motoare ale pieței

Marile centre universitare și economice vor continua să domine piața rezidențială din România. Totuși, diferențele dintre orașe pot deveni mai vizibile în următorii ani. Andrei Botiș consideră că principalele centre urbane vor continua să atragă populație și investiții. „Centrele universitare și economice rămân motorul. București, Cluj, Iași și Timișoara sunt susținute de migrația internă și de dinamismul economic”, argumentează specialistul.

În același timp, apar orașe care pot profita de infrastructură și de calitatea vieții. „Aș fi atent la orașe precum Brașov, Oradea sau Sibiu, unde calitatea vieții și conectivitatea pot face diferența”, remarcă Botiș.

Bogdan Voicu consideră că dezvoltarea orașelor va depinde tot mai mult de administrație și integrarea metropolitană. „Este important și pentru București, și pentru Timișoara, și pentru Cluj, și pentru toate orașele mari din România să integreze zona metropolitană în ele”, apreciază sociologul. În cazul Timișoarei, acesta vede unul dintre cele mai mari potențiale de creștere din România. „Timișoara are, din punctul meu de vedere, probabil panta de creștere cea mai puternică în România”, concluzionează Voicu.

În următorii ani, piața imobiliară din România va fi influențată cel mai mult de infrastructură, accesibilitate și calitatea vieții. Orașele care vor reuși să lege eficient centrul urban de localitățile din jur vor avea cele mai mari avantaje.

Competiția dintre marile orașe nu va fi doar despre prețuri sau numărul proiectelor noi. Diferența va fi făcută de capacitatea orașelor de a atrage oameni, locuri de muncă și investiții fără să afecteze accesul la locuințe. Dezvoltarea infrastructurii, extinderea zonelor metropolitane și adaptarea pieței la nevoile reale ale cumpărătorilor vor decide direcția pieței rezidențiale din România în următorul deceniu.