Piața spațiilor de birouri din România continuă să scadă. Activitatea de închiriere s-a redus cu 6% în București, iar chiriile sunt în creștere

După un an în care a înregistrat recorduri negative, piața spațiilor de birouri din România nu dă semne de revenire. În 2025, activitatea de închiriere a scăzut cu peste 25% față de 2024. Mai mult – anul trecut nu a fost livrat niciun proiect nou, o premieră în ultimele două decenii, potrivit companiei de consultanţă imobiliară Colliers România.

Anul acesta există câteva proiecte importante, dar trendul descendent se menține. „La nivelul Bucureștiului, vedem o scădere a activității de închiriere în primul semestru din 2026 de aproximativ 6%. Dar și o creștere foarte ușoară a cererii noi. Dincolo de această variație, poate mai important este faptul că activitatea se menține la un nivel foarte scăzut. Comparabil mai degrabă cu minimele atinse imediat după pandemie decât cu nivelurile de închiriere din perioada 2017-2019. Pe fondul lipsei de livrări, rata de neocupare a scăzut ușor față de jumătatea anului trecut, ajungând la 12,25% la finalul primului semestru”, explică Daniela Popescu director | Tenant Services & Workplace Advisory Office 360 Colliers România.

Bucureștiul, surclasat de Varșovia, Praga și Budapesta

Tendința este relevantă, deoarece Capitala este, în mod tradițional, cel mai important jucător de pe piața spațiilor de birouri din România, atât din punct de vedere al ofertei, cât și al valorii.

Bucureștiul este însă departe de orașele din regiune din perspectiva activității brute de închiriere, explică specialista. Varșovia, de exemplu, a închiriat de patru ori mai mulți metri pătrați în primul semestru. Iar Praga și Budapesta, de peste trei ori mai mulți.

„Aceste cifre trebuie însă interpretate cu câteva precizări. Piața locală nu este cea mai transparentă. Iar un volum semnificativ de tranzacții directe nu este inclus în datele pe care le monitorizăm. Astfel, diferența față de orașele regionale este probabil mai redusă decât indică cifrele brute disponibile”, subliniază Daniela Popescu.

Potrivit acesteia, nivelul actual al cererii din București, chiar și la nivelul istoric scăzut din prezent, este suficient pentru a absorbi spațiile disponibile mai rapid decât în Varșovia, de exemplu. Fapt care contribuie la orientarea pieței locale către una favorabilă proprietarilor, ceea ce poate părea paradoxal având în vedere rata de neocupare încă relativ ridicată și cererea redusă.

Proprietarii stabilesc prețurile

Efectele lipsei prelungite de oferte noi sunt vizibile și în creșterea chiriilor pentru spațiile de birouri. Evoluția vine în contextul în care marea majoritate a companiilor și-au sistat proiectele de extindere. Un sondaj realizat de Colliers la începutul anului arăta că 87% dintre companiile mari din România intenționau să își mențină suprafața ocupată în 2026.

„După o perioadă în care dezvoltatorii au amânat proiectele, livrările de birouri au scăzut semnificativ. Pentru 2026 este estimată finalizarea a doar aproximativ 50.000 mp de spații noi. Este un volum mult sub media istorică de circa 170.000 mp anual. În paralel, costurile de construcție, finanțare, operare și conformare ESG au crescut considerabil. În acest context, proprietarii au o putere mai mare de negociere în cazul clădirilor performante și bine amplasate, ceea ce susține creșterea chiriilor prime”, precizează directorul Colliers România.

Printre cele mai importante proiecte din acest an se numără ARC, dezvoltat de grupul ceh PPF, precum și One Technology District, dezvoltat de One United Properties, care este preînchiriat integral de către Infineon.

Lucrul hibrid a schimbat radical cererea

Reducerea ofertei de spații de birouri a venit în contextul în care modul de lucru hibrid a redus, în medie, necesarul de spațiu per angajat. Schimbarea a modificat fundamental modul în care sunt proiectate birourile, explică Daniela Popescu.

Totuși, reducerea suprafețelor nu se aplică în toate cazurile. „Numeroase companii investesc în spații de calitate superioară, care includ zone de colaborare, săli multifuncționale și facilități dedicate experienței angajaților. Astfel, chiar dacă numărul de metri pătrați per angajat poate scădea, costul total al amenajării și utilizării spațiului poate rămâne similar sau chiar poate crește”, spune directorul Colliers.

Există și companii care își optimizează amprenta imobiliară, susține acesta. Este vorba, în special, de cele care au semnat contracte de închiriere pe termen lung înainte de pandemie și care nu au avut posibilitatea de a-și ajusta suprafețele în perioada de după. Pentru ele, momentul expirării contractelor reprezintă o oportunitate de a recalibra necesarul de spațiu în funcție de modul actual de lucru.

Cine susține cererea de spații de birouri

Majoritatea companiilor au parcurs însă etapa principală de optimizare a suprafețelor închiriate, adaptându-și portofoliile la modelul de lucru hibrid. „În ultimii doi ani, tendința predominantă nu a fost renunțarea la birouri, ci stabilizarea necesarului de spațiu și relocarea către clădiri mai eficiente, cu specificații tehnice superioare, costuri de operare mai reduse și facilități mai bine aliniate cerințelor angajaților”, speicifică Daniela Popescu.

În prezent, potrivit datelor Colliers, piața continuă să fie susținută de extinderile unor companii din domenii precum tehnologie, servicii financiare, centre de servicii și inginerie, care compensează o parte dintre reducerile de suprafață observate în alte sectoare.

„Spre deosebire de anii anteriori, observăm o distribuție mult mai echilibrată a cererii pentru spații de birouri. Dacă în trecut sectorul IT&C domina clar piața, ajungând în anumite perioade să genereze aproape 50% din cererea totală, în primul semestru al acestui an s-a situat la aproximativ 31%”, spune specialista.

Conform datelor de piață, companiile din IT&C au generat cea mai mare cerere, cu aproximativ 44.300 mp tranzacționați. În același timp, mai multe sectoare au avut contribuții consistente, ceea ce indică o diversificare sănătoasă a bazei de ocupanți. Printre acestea se numără:

• serviciile financiare și de asigurări (8,9%).
• sectorul energetic (8,7%).
• bunurile de consum (8,4%).
• construcțiile și dezvoltarea imobiliară (8,4%).
• serviciile profesionale (8,3%).

„Această distribuție arată că piața de birouri din București nu mai depinde într-o măsură la fel de mare de un singur sector economic, ci beneficiază de cerere din partea unei game variate de industrii, contribuind astfel la stabilitatea și reziliența pieței pe termen lung”, spune Daniela Popescu.

Chiriile vor continua să crească

Rezultatele pe primul semestru sunt însă în scădere, iar contextul economic rămâne unul dificil, accentuat și de instabilitatea politică prelungită. În aceste condiții, perspectivele privind cererea de spații de birouri nu sunt optimiste, chiar dacă există și semnale pozitive.

„Vedem câteva semne favorabile din perspectiva discuțiilor nou inițiate. Însă este încă prea devreme pentru a anticipa o revenire semnificativă față de valorile actuale ale cererii de închiriere. În ceea ce privește chiriile și ratele de neocupare, având în vedere calendarul încă limitat al livrărilor din perioada următoare – chiar dacă vorbim despre o îmbunătățire față de seceta de livrări din ultimul an și jumătate –, este posibil să vedem o continuare a tendințelor actuale: scăderea ratei de neocupare și presiuni de creștere asupra chiriilor”, concluzionează directorul Colliers România.

Este foarte posibil deci ca piața spațiilor de birouri din România să își continue parcursul descendent până la finalul anului. Oferta limitată va duce la creșterea prețurilor și rezultatul va fi o scădere a cererii. Firească în condițiile în care aproape 9 din 10 companii renunțaseră deja de la începutul anului la proiectele de extindere a spațiilor închiriate. Iar o cerere redusă se va traduce în mai puține proiecte noi.

Rămâne de văzut dacă piața se va autoregla. Însă este puțin probabil ca acest lucru să se întâmple într-un orizont de timp apropiat. Mai ales în condițiile în care industria IT&C, care rămâne principalul client, trece printr-o perioadă dificilă, marcată de disponibilizări. Impulsul ar putea veni din partea jucătorilor internaționali de talie mare, cum este cazul Infineon. Dar acest lucru nu ar însemna, automat și o reducere a chiriilor.