Parcurile de retail din România și-au extins suprafața cu 53.000 mp în primul semestru. De ce aleg dezvoltatorii orașele mici

România a înregistrat în iunie cea mai mare scădere anuală a consumului din rândul statelor membre ale Uniunii Europene. Verdic confirmat și de o analiză Erste, care arată că volumul vânzărilor din comerțul cu amănuntul s-a redus în luna respectivă cu 2,7%, înregistrând cea mai mare scădere din 2020 încoace.

În pofida acestei evoluții, piața parcurilor de retail se menține pe un trend ascendent în 2026. Interesul în creștere pentru investițiile în acest sector este confirmat atât de suprafețele livrate, cât și de tranzacțiile anunțate de la începutul anului.

Potrivit Lianei Dumitru, director Retail Agency Colliers România, în primul semestru pe segmentul de retail park-uri au fost livrați 53.000 de metri pătrați noi. Valoarea este în creștere cu peste 40% față de aceeași perioadă a anului trecut.

În ceea ce privește tranzacțiile importante, în mai a fost anunțată cea mai mare achiziție de pe piața locală, estimată la aproape 282 de milioane de euro, prin care AFI Europe a preluat șase retail park-uri deținute de MAS Property Holding. Suprafața totală închiriabilă este de 126.000 mp, iar parcurile sunt localizate în Bârlad, Ploiești, Roman, Sfântu Gheorghe și Zalău. Două luni mai târziu, grupul ceh de investiţii SCF a achiziționat, pentru 40 de milioane de euro, două parcuri de retail NEST din România, dezvoltate de RC Europe. În acest caz, suprafața închiriabilă este de 24.000 de metri pătraţi, iar parcurile sunt amplasate în Miercurea-Ciuc și Moinești.

Dezvoltatorii se orientează spre orașele mai mici

Tranzacțiile realizate relevă o tendință tot mai evidentă – aceea a orientării investițiilor către orașele mai mici.

„Pentru orașele care nu au încă nicio schemă modernă de retail și beneficiază de o economie locală relativ solidă – reflectată, de exemplu, printr-un număr ridicat de salariați –, astfel de proiecte pot fi foarte profitabile pentru dezvoltatori. Chiar dacă vorbim, în general, despre chiriași care plătesc chirii mai reduse, randamentele rămân atractive pentru că și costurile de dezvoltare sunt mai mici. În special datorită prețului semnificativ mai redus al terenurilor”, explică reprezentantul Colliers.

Un alt element care contribuie la profitabilitate este dat de faptul că, în principal, chiriașii sunt branduri de masă și de discount, care pun un accent puternic pe raportul calitate–preț. Aceste concepte pot genera vânzări solide în orașele mai mici sau cu o putere de cumpărare mai redusă, mai ales în lipsa unei competiții directe, precizează experta Colliers România.

„O dovadă în acest sens este faptul că am văzut tranzacții de investiții cu retail park-uri realizate la randamente de aproximativ 8%. În condițiile în care pentru un mall de top estimăm un randament de 7,25%”, precizează Dumitru.

Suntem în urma altor țări din regiune

Dar, deși dezvoltarea parcurilor de retail din România continuă, decalajul față de celelalte țări din regiune se menține.

Nu la nivelul orașelor mari însă. Din perspectiva interlocutorului nostru, între București și Budapesta sau Varșovia nu există un decalaj major. Nici între marile orașe din România și cele „echivalente” din regiune diferențele de dezvoltare nu sunt foarte mari.

„În schimb, segmentul orașelor cu sub 100.000 de locuitori spune o cu totul altă poveste”, subliniază aceasta. De exemplu, în Polonia, în orașele care au între 10.000 și 100.000 de locuitori și care însumează o populație de 7,9 milioane de persoane, existau anul trecut 2,2 milioane de metri pătrați de retail park-uri și 2,4 milioane de metri pătrați în scheme tradiționale de retail (mall-uri). În comparație, în România, pentru o populație de 4,1 milioane de locuitori din aceeași categorie de orașe, existau doar aproximativ 500.000 de metri pătrați de retail park-uri și puțin peste 500.000 de metri pătrați de centre comerciale.

Care sunt criteriile care contează

Potrivit expertului Colliers România, principalii factori luați în calcul atunci când este ales un oraș pentru construirea unui parc de retail sunt:

• Puterea de cumpărare a locuitorilor, inclusiv evoluția economiei locale din perspectiva pieței muncii.
• Potențialul de cumpărători care pot fi atrași într-o zonă relevantă din jurul proiectului, iar aici se ține cont și de existența unui potențial turistic.
• Nivelul concurenței, acolo unde există.

Aglomerările urbane par a fi dezavantajate în ceea ce privește ultima condiție. Însă, acest lucru nu înseamnă că, în orașele mari, dezvoltarea retailului stagnează. „Pe măsură ce noi concepte de retail intră pe piață, acestea caută constant spații în proiectele moderne, ceea ce contribuie la absorbția noii oferte. În timp, proiectele își găsesc locul în piață și reușesc să se diferențieze de schemele existente prin poziționare, mix comercial sau adresabilitate”, explică Liana Dumitru.

În opinia sa, nu ne confruntăm, încă, cu un fenomen de suprasaturare. Ci, dimpotrivă, este vorba, mai degrabă, de un deficit de ofertă decât de un exces al acesteia.

Ce va urma

Pentru a doua jumătate a anului este așteptată inaugurarea a încă 43.000 de metri pătrați. Cel mai mare proiect este Family Market Tomești, dezvoltat de Iulius Group. Este vorba de o investiție de aproape 28 de milioane de euro într-un parc de retail de proximitate, cu o suprafață închiriabilă de peste 13.000 mp, în zona metropolitană Iași.

Pe lista proiectelor importante anunțate în acest an figurează și două dezvoltate în același oraș: Galați Retail Park, realizat de NEPI Rockcastle, și M Park Galați, dezvoltat de M Core. Împreună, cele două proiecte însumează aproape 70.000 de metri pătrați.

După cum se poate observa, piața parcurilor de retail are o evoluție dinamică, în pofida contextului economic dificil, marcat de scăderea consumului. Este o contradicție aparentă, susține directorul Colliers: „Provocarea principală pentru dezvoltatori este dată de creșterea costurilor de construcție, mai degrabă decât temperarea consumului. Aceasta din urmă reprezintă o corecție după anii de creștere excepțională. În același timp, retail park-urile găzduiesc, prin natura lor, în multe cazuri, branduri care se adresează consumatorilor cu venituri mici și medii. Nu vom vedea branduri cu produse premium aici, ci mai degrabă discounteri. Or, tocmai aceste companii tind să performeze foarte bine în perioade economice mai puțin favorabile pentru consumatori.”

Este încă o confirmare a faptului că orice criză ascunde o oportunitate. În acest caz, ea este valabilă atât pentru dezvoltatorii și retailerii, cât și pentru consumatorii finali, care au acces la oferte adecvate puterii de cumpărare. Nu în ultimul rând, și statul se numărăr printre beneficiari, consumul repezentând ani la rând principalul motor de creștere al PIB-ului. Un adevăr care nu mai este însă pe placul Guvernului.