Rata la două camere înghite 55% din salariul mediu. „Accesibilitatea stabilă” lasă jumătate de leafă la bancă

Calculul pornește de la un apartament cu două camere, de aproximativ 50 mp, evaluat la 117.500 euro și finanțat pe 25 de ani. Prețul de referință este cu 4,2% mai mare decât la începutul anului. Salariul mediu net național a crescut între timp cu 5,5%, iar dobânda medie ipotecară este estimată în jurul a 5,5%. Pe hârtie, veniturile au ținut pasul suficient cât să împiedice deteriorarea indicelui. În viața reală, un cumpărător care pornește de la salariul mediu tot trebuie să cedeze băncii mai mult de jumătate din venit.

Aici apare diferența dintre „eligibil” și „confortabil”. Faptul că un client poate obține creditul nu înseamnă automat că locuința este ușor accesibilă. Piața poate fi stabilă statistic și, în același timp, obositoare financiar.

Trebuie făcută și o distincție. Indicele nu spune că debitorul ipotecar mediu plătește efectiv 55% din propriul venit. Datele BNR citate de Imobiliare.ro Finance indică un grad mediu de îndatorare de circa 35% la acordarea creditelor ipotecare standard. Altfel spus, o parte dintre cei cu venituri prea mici nici nu ajung în fotografia debitorilor care au primit finanțarea.

55% poate fi stabil, dar nu este puțin

Indicele de accesibilitate arată că raportul rată/salariu a rămas în jurul nivelului actual pe parcursul anului. Explicația este aritmetică: salariile au crescut ceva mai repede decât prețul apartamentului de referință, iar dobânzile fixe au rămas competitive. Din acest punct de vedere, piața nu s-a înrăutățit.

Laurențiu Bogdan, managing partner Ipotecare.ro, vede și schimbarea de comportament a cumpărătorilor. „La noi încă există mentalitatea că este mai bine să plătim cash. Dar observăm un trend care se schimbă”, afirmă el.

Problema este nivelul de la care măsurăm stabilitatea. Dacă rata ia 55% din venitul unui român mediu, rămân 45% pentru toate celelalte cheltuieli, inclusiv întreținerea locuinței.

Pentru București, raportul de 43% arată mai bine deoarece salariile sunt mai mari. Dar tocmai această diferență explică de ce același apartament poate părea accesibil pentru un cuplu cu două salarii bune și aproape imposibil pentru o persoană singură.

Avansul este al doilea zid

Rata lunară este doar jumătate din ecuație. Înainte să ajungă la bancă pentru cei 25 de ani de rambursare, cumpărătorul trebuie să aibă banii de intrare.

Laurențiu Bogdan descrie direct problema. „Vrei să cumperi o casă, dar avansul e obstacolul. Sună familiar? Nu ești singur”, apreciază el.

La prețul de referință de 117.500 de euro, avansul minim de 15% trece de 17.600 de euro. Dacă banca cere mai mult sau cumpărătorul vrea să reducă rata, suma urcă repede spre 25.000-30.000 de euro. Pentru un salariu mediu, asta înseamnă ani de economisire înainte de primul leu împrumutat.

Datele din piață arată că mulți cumpărători rezolvă problema prin avansuri mai mari. Folosesc economii, bani din vânzarea unei alte proprietăți sau ajutorul familiei. Practic, o parte din accesibilitatea creditului este cumpărată cu capital adus de acasă.

Salariul necesar pentru două camere a ajuns la 9.678 de lei

Dan Niculae, CEO Imobiliare.ro Finance, arată aceeași presiune din alt unghi. Pentru un apartament nou cu două camere, venitul net necesar accesării creditului a crescut de la 7.163 lei în 2023 la 9.678 lei în august 2026. Pentru trei camere, pragul trece deja de 14.000 lei.

Salariul mediu poate crește fără ca numărul oamenilor care își permit efectiv locuința dorită să avanseze în același ritm. Piața se mută spre cumpărători cu două venituri, economii mai mari sau alte proprietăți.

Dan Niculae leagă această prudență și de climatul general. „Simțim că traversăm o perioadă de acest gen pe piață. Se vede și în cererea de credite noi și în cererea pe real estate”, susține el.

Asta se vede și în tranzacții. În primul semestru, vânzările de apartamente au scăzut cu circa 9% la nivel național și cu aproximativ 2% în București. Nu este un colaps, dar este suficient cât să arate că o parte dintre cumpărători au apăsat frâna.

Prețurile nu scad doar pentru că oamenii cumpără mai greu

În mod normal, o cerere mai slabă ar trebui să pună presiune pe prețuri. Numai că oferta rezidențială nu poate răspunde de azi pe mâine. Un proiect are nevoie de teren, autorizare, finanțare și ani până când cheia ajunge în mâna cumpărătorului.

Dan Niculae descrie această inerție fără ocolișuri. „Lucrurile nu arată bine. Livrările de locuințe scad, numărul de autorizații scade, iar acestea nu pot fi schimbate peste noapte”, afirmă el.

De aici vine paradoxul: cumpărătorii sunt mai prudenți, tranzacțiile încetinesc, dar prețurile nu se grăbesc să coboare. Oferta limitată poate ține piața în echilibru chiar și când accesibilitatea financiară este întinsă aproape de limită.

Laurențiu Bogdan spune că nu există o vârstă standard la care creditul devine potrivit. „Nu există o vârstă potrivită pentru primul credit ipotecar. Există un moment în viața ta când mai multe lucruri se aliniază și acela e momentul”, subliniază el.

Pentru tot mai mulți cumpărători însă, problema este tocmai alinierea acestor lucruri: salariu suficient, avans, dobândă suportabilă și un apartament care să nu fi fugit deja cu prețul.

Piața poate rămâne „stabilă” și totuși amorțită

În 2020, raportul rată/salariu era apropiat de cel actual, deși apartamentul de referință costa doar 69.500 euro. Astăzi, același indicator de accesibilitate este obținut cu un preț de 117.500 euro, pentru că salariile au crescut și dobânzile nu sunt mult diferite.

Asta arată cât de înșelătoare poate fi fotografia unui singur procent. Accesibilitatea relativă poate rămâne stabilă, în timp ce suma de bani necesară pentru intrarea în piață crește enorm. Avansul este mai mare, creditul este mai mare, iar riscul asumat de familie se întinde pe un sfert de secol.

Pentru tineri, această barieră este și mai vizibilă. Laurențiu Bogdan pune problema în termenii pregătirii financiare, nu ai vârstei. Un salariu mai mare ajută, dar dacă prețurile cresc în paralel, linia de sosire continuă să se îndepărteze.

Piața rezidențială nu este blocată. Se vând în continuare zeci de mii de locuințe și băncile dau credite. Dar cumpărătorul marginal – cel fără două salarii mari, fără apartament moștenit și fără zeci de mii de euro în cont – este împins tot mai departe de centrul pieței.

Iar aici „stabilitatea” capătă alt sens. Nu mai înseamnă că locuințele sunt ușor de cumpărat, ci doar că raportul dintre două lucruri scumpe – casa și creditul – nu s-a înrăutățit foarte mult. Când o rată pentru două camere înghite 55% din salariul mediu, amorțeala pieței nu mai pare deloc misterioasă.