Românii iubesc apartamentele, dar piața imobiliară a adus în 15 ani o pierdere de -26%. De ce randamentul real schimbă tot calculul investițiilor

În România, discuția despre investiții pleacă adesea de la o convingere aproape culturală: „cărămida nu trădează”. Apartamentul se vede, se poate atinge. Poate fi o sursă de venit constantă, dacă este închiriat. Sau poate genera o mică avere dacă este vândut. Iar aceste operațiuni par cu mult mai ușor de înțeles de oricine, decât instrumentele de pe bursă.

Depozitul bancar oferă liniștea unui venit oarecum fix, generat de dobânda afișată. Dar această siguranță aparentă poate ascunde o problemă majoră: randamentul poate nu bate mereu inflația. Astfel, mica avere nu se conservă, ci doar se erodează mai lent.

În acest punct, se schimbă complet calculul investițiilor. Nu mai este suficient ca prețul unui activ să crească și atât. Trebuie să crească peste inflație, în primul rând. În al doilea rând, peste taxe, peste costuri de întreținere și chiar peste riscul asumat. Altfel, investitorul poate avea impresia că a câștigat ceva. Se uită în termeni nominali și plusul este acolo. De fapt, s-a pierdut din puterea de cumpărare a valorii activului respectiv.

Capcana randamentului nominal

Pentru mulți români, o locuință cumpărată cu 70.000 de euro și evaluată ulterior la 120.000 de euro pare o investiție incontestabil bună. La prima vedere, câștigul este clar. „120 minus 70 fac 50”, ar spune oricine. În economia reală, măsurătorile nu se fac doar în prețuri afișate. Ci, mai mult, în ceea ce poți cumpăra cu acei bani, după ce au trecut niște ani. Poate unul, doi, poate 10-20.

Inflația schimbă perspectiva. Dacă în perioada analizată prețurile din economie au crescut mai repede decât valoarea proprietății, investitorul a câștigat nominal, corect. Dar… a pierdut real. Altfel spus, are mai mulți bani pe hârtie. Dar, cu acei bani, el cumpără mai puține decât ar sugera evoluția prețului locuinței în cauză.

Analistul financiar Iancu Guda explică exact această diferență. El arată că „în medie, în România, cine a investit – sau a rămas cu expunere pe imobiliare – în ultimii 15 ani (2010 – 2025) a înregistrat o pierdere reală de -26% din valoarea de piață a proprietății.” Adică, prețul mediu a crescut cu circa 100%, dar cu 26% sub inflație.

Afirmația este nepopulară pentru un popor atașat de proprietate. Nu orice creștere de preț este câștig, atunci când inflația a alergat mai repede decât valoarea activului tău.

Aceasta este, probabil, una dintre cele mai mari confuzii din finanțele personale ale românilor. Majoritatea judecă investițiile după prețul de vânzare, nu după randamentul real. Iar randamentul real este singurul care contează atunci când discutăm despre avere pe termen lung.

Locuința: un activ sigur sau bani blocați?

În teorie, imobiliarele nu sunt – prin natura lor – o investiție slabă. Dimpotrivă, pot fi o investiție foarte bună atunci când sunt cumpărate la preț corect, în zone cu cerere reală. Sau când generează venituri de pe urma unor chiriași bun-platnici, care nu necesită apoi costuri mari de întreținere sau reparații. Problema apare atunci când locuința în cauză este tratată automat ca investiție. Singurul motiv: „prețurile cresc mereu”.

O locuință vine și cu taxe, reparații, perioade fără chiriași, costuri de renovare, asigurări și cine știe ce alte plăți. Dar și cu timp pierdut și niște nervi consumați, care sunt greu de cuantificat în bani. Chiria brută nu este același lucru cu randamentul net. Iar randamentul net nu este același lucru cu randamentul real. De aici apare confuzia multor români.

Iancu Guda ia în calcul și chiria medie, estimând un randament de 4,5% și un grad mediu de ocupare de 80%. Concluzia sa este acidă: în aceste condiții, investiția imobiliară „de abia este pe zero, aproximativ egală cu inflația”. Cu alte cuvinte, chiria poate fi salvarea calculului final, într-un fel. Însă nu transformă automat acea locuință într-o mașinărie de tipărit bani pentru proprietar.

Aici trebuie făcută o distincție importantă. Una este locuința în care trăiești, care are o valoare de utilizare și de stabilitate personală. Alta este cea cumpărată ca investiție. În primul caz, randamentul nu este singurul criteriu. În al doilea însă, randamentul ar trebui să fie primul criteriu.

Românii au o relație cu proprietatea mai mult emoțională, decât calculată. După decenii în care siguranța a fost asociată cu „a te așeza la casa ta”, locuința a devenit nu doar un activ, ci o formă scumpă de protecție socială. Cu multă componentă psihologică. Însă investițiile nu se validează prin emoția trecerii pragului prima dată, ci prin cifre reci.

Depozitul bancar: siguranță cu randament mic

Depozitul bancar are, și el, rolul său în calculele românilor. Este util pentru o rezervă de urgență, pentru bani de care este nevoie sau pentru achiziții consistente. Și, nu în ultimul rând, pentru generare de dobândă. Problema apare atunci când acel depozit devine strategia principală de acumulare a averii. Iar asta dărâmă din temelii fundația gândirii generației care își bazează orice calcule pe sloganul „Azi la CEC un leu depui, mâine el va face pui”.

În perioade de inflație ridicată, dobânda bancară poate părea atractivă și, desigur, sigură. Dar nu poate ține pasul cu creșterea prețurilor. Astfel, investitorul vede că intră o dobândă în cont, dar suma finală pierde putere de cumpărare. Guda spune că „depozitele au pierdut în termeni reali 25% din bani, între 2010-2025. Cei care au ținut banii în cutii de pantofi au fost mâncați 130% de șobolanul cel mai periculos – inflația!”

Este o imagine dură, dar foarte corectă din punct de vedere strict economic. Banii cash oferă siguranță doar pe termen scurt. Pe termen lung, teancul de bani este cel mai vulnerabil activ în fața inflației. Un leu ținut ani de zile fără randament nu rămâne același leu. Devine, în timp, un leu mai slab, care aduce mai puține produse în coșul de cumpărături.

Aici se vede diferența dintre economisire și investiție. Economisirea pune banii deoparte. Investiția încearcă să îi facă să crească peste inflație. Desigur, investiția are niște riscuri mai mari, dar și niște câștiguri mai mari. Asta în timp ce economisirea este foarte sigură. România a depășit de decenii perioada falimentelor bancare, însă asta este altă poveste. Astfel, o societate care economisește mult dar investește puțin își protejează lichiditatea. Însă își limitează drastic acumularea de capital.

Bursa: riscul vizibil și randamentul ignorat

Bursa are o problemă de percepție. Pentru românul obișnuit, acțiunile par riscante pentru că prețurile fluctuează minut cu minut. Cei patru pereți (figurativi) ai locuinței par siguri, dar nu pentru că sunt – evident – stabili fizic. Ci pentru că prețurile din domeniul imobiliar fluctuează mai lent decât bursa. Totuși, „cărămida” din pereți prezintă și riscul invizibil al capitalului blocat în active care nu bat inflația.

Analistul citat compară evoluția imobiliarelor cu indicele BET al Bursei de Valori București. El arată că, între 2010 și 2025, cine a investit în BET „a crescut banii de 5,6 ori”. Doar pe evoluția prețului acțiunilor. Dacă introducem în calcul și dividendele, câștigul total devine mult mai mare decât în cazul mediei din piața imobiliară.

Dividendele, un plus important

Aici se află avantajul structural al bursei: companiile produc profit, distribuie dividende. Apoi, se dezvoltă, se reevaluează și valoarea lor de piață crește. În plus, un portofoliu bursier poate fi diversificat. Uneori, la sume mari, banii pot fi plasați în zeci de titluri. Poate chiar sute, pentru oameni cu atenție mare la detalii.

Însă o locuință este, să ne reamintim, cea mai scumpă achiziție din viața multor români. Iar acea locuință este un pariu multiplu: pe oraș, pe zonă, poate pe un anumit tip de chiriaș. Dar totul se subsumează faptului că o grămadă de bani este plasată într-un singur activ. Iar punerea tuturor ouălor în același coș prezintă un risc maxim, după orice manual de economie.

Alin Brendea, analist bursier, subliniază reziliența pieței locale. Referitor la indici, el arătă că „valorile indicilor bursieri au rămas în apropierea maximelor istorice, deși contextul traversat a fost unul evident negativ”. În opinia lui, sezonul actual al dividendelor crește atractivitatea companiilor listate.

Acesta este un argument esențial. Bursa nu oferă doar câștig din creșterea prețului acțiunilor. Pentru piața românească, dividendele sunt o componentă centrală a randamentului. Investitorul care se uită doar la evoluția indicelui de preț vede doar o parte din poveste. Cel care include dividendele vede imaginea completă.

Problema reală: concentrarea averii

Miza aici nu este să scădem importanța pieței imobiliare și nici să transformăm bursa într-o soluție miraculoasă. Problema este concentrarea excesivă a averii oamenilor din clasa de jos și de mijloc în doar câteva direcții: locuințe, depozite, cash și titluri de stat.

O familie care are aproape toată averea într-un apartament este vulnerabilă la riscuri locale. Altă familie, care ține economiile doar în depozite, este vulnerabilă la inflație. Cea care pune totul pe bursă este expusă la volatilitate. Soluția nu este înlocuirea unei obsesii cu alta, ci diversificarea.

Pentru generațiile care au acumulat avere în imobiliare, întrebarea devine cât din această avere este productivă? Dar pentru cei care economisesc întrebarea este: unde pot pune banii astfel încât să nu fie erodați de inflație? Pentru stat și piața financiară, întrebarea este și mai relevantă: cum transformi economiile populației în capital pentru economie?

Bursa poate avea un rol important aici. Însă sunt necesare multe explicații de educație financiară. Nu trebuie privită ca un cazino, ca un periculos joc speculativ. Și nicidecum ca o posibilitate de dublare a banilor de pe o zi pe alta. Ci ca instrument de participare la profiturile companiilor. Cu reguli, riscuri, un termen mai îndelungat și o obligatorie diversificare.